Conseils · Aides et énergie
Maison classée F ou G : quels travaux pour sortir de la passoire thermique
8 octobre 2026 · Lecture : 5 min · Par l'équipe Aldeak
Une maison classée F ou G consomme beaucoup, se vend moins bien et ne pourra bientôt plus être louée. La bonne nouvelle : avec un programme de travaux bien construit, elle peut gagner plusieurs classes d'un coup.
Ce que veut dire « passoire thermique »
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) classe les logements de A à G selon leur consommation d'énergie et leurs émissions de gaz à effet de serre. Les classes F et G désignent les passoires thermiques : la chaleur s'échappe par la toiture, les murs, les fenêtres et les planchers, et la facture suit.
Pour un propriétaire qui loue, la loi Climat et Résilience fixe un calendrier : les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location depuis le 1er janvier 2025, les F seront concernés en 2028 et les E en 2034. Pour un propriétaire qui vend une maison classée E, F ou G, un audit énergétique doit être remis à l'acheteur.
Depuis le 1er janvier 2026, le calcul du DPE est plus favorable aux logements chauffés à l'électricité : beaucoup gagnent une classe sans travaux. Un DPE récent est donc la première chose à vérifier.
Les seuils à connaître
La classe retenue est la plus mauvaise des deux notes : consommation d'énergie primaire et émissions de gaz à effet de serre. Un logement est classé G au-delà de 420 kWh par mètre carré et par an, ou de 100 kg de CO2 par mètre carré et par an. Il est classé F entre 331 et 420 kWh (ou entre 71 et 100 kg de CO2), E entre 251 et 330 kWh (ou entre 51 et 70 kg), D jusqu'à 250 kWh et 50 kg. Une maison bien isolée mais chauffée au fioul peut donc rester classée F à cause de ses émissions.
Pour un propriétaire qui loue, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus être augmenté depuis le 24 août 2022, ni en cours de bail, ni au renouvellement, ni lors d'une nouvelle location.
1. Commencer par un audit énergétique
L'audit repère les points faibles de la maison et propose des scénarios de travaux chiffrés, avec le gain de classes attendu. C'est la base d'un programme cohérent, et il est nécessaire pour une rénovation d'ampleur aidée par MaPrimeRénov'.
2. Isoler ce qui perd le plus
- La toiture et les combles : souvent le poste le plus rentable, car la chaleur monte.
- Les murs : par l'intérieur ou par l'extérieur. Sur une maison en pierre, on choisit des isolants qui laissent respirer le mur.
- Le plancher bas, au-dessus d'une cave ou d'un vide sanitaire.
- Les menuiseries : des fenêtres performantes et bien posées suppriment les courants d'air.
3. Ventiler, puis chauffer juste
Une maison mieux isolée devient plus étanche : une ventilation adaptée évite l'humidité et les moisissures.
« Le chauffage vient ensuite, dimensionné pour la maison rénovée et non pour la passoire d'avant. »
L'inverse conduit presque toujours à un appareil trop puissant et plus cher.
4. Traiter l'ensemble plutôt que geste par geste
Changer seulement les fenêtres ou seulement la chaudière fait rarement sortir une maison du statut de passoire. Un programme global, mené dans le bon ordre, permet de gagner plusieurs classes et d'accéder aux aides les plus importantes. C'est aussi ce qui évite de rouvrir les murs deux fois.
Exemple chiffré : une maison louée classée G
Prenons, à titre d'exemple, une maison louée dont le DPE affiche 450 kWh par mètre carré et par an : elle est classée G et ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail.
| Descendre à 400 kWh | classe F, mais seulement jusqu'au 1er janvier 2028 |
| Descendre sous 330 kWh (un quart de moins environ) | classe E : tranquille jusqu'en 2034 |
| Descendre sous 250 kWh (près de moitié de moins) | classe D : plus besoin d'y revenir |
C'est l'audit qui indique quels travaux permettent d'atteindre l'une ou l'autre cible, et ce qu'ils coûtent.
Les aides pour une passoire thermique
En 2026, MaPrimeRénov' rénovation d'ampleur s'adresse aux logements classés E, F ou G, pour des travaux qui leur font gagner au moins deux classes, avec un Accompagnateur Rénov' obligatoire. L'aide va de 10 % à 80 % du montant des travaux selon les revenus, dans la limite de 30 000 € HT pour un gain de deux classes et de 40 000 € HT pour trois classes ou plus. Les propriétaires bailleurs y ont accès, sous conditions. L'éco-prêt à taux zéro, jusqu'à 50 000 €, peut financer le reste à charge.
Les erreurs à éviter
- Se fier à un vieux DPE : un diagnostic établi avant 2026 peut ne plus refléter la classe actuelle, surtout pour une maison chauffée à l'électricité.
- Viser tout juste la classe F quand la maison est louée : il faudra recommencer avant 2028.
- Changer le chauffage seul, sans isoler : la consommation baisse peu et l'appareil est surdimensionné.
- Signer les devis avant le dépôt du dossier d'aide : l'aide peut être perdue.
- Répondre à un démarchage téléphonique pour des travaux de rénovation énergétique : il est interdit, et c'est souvent le signe d'une arnaque.
Comment nous vous accompagnons
Nous partons de l'audit, construisons avec vous le programme de rénovation globale de maison et coordonnons tous les corps de métier, de l'isolation aux finitions, sur nos chantiers de Gironde, des Landes, du Pays basque et de Charente-Maritime.
Sources : Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 « Climat et résilience » (calendrier des logements indécents E, F et G) · Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 6 (logement décent) · Arrêté du 31 mars 2021 relatif au diagnostic de performance énergétique (seuils des classes A à G) · Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, article 159 (gel des loyers des logements classés F et G depuis le 24 août 2022) · Arrêté publié au Journal officiel du 26 août 2025 (coefficient de conversion de l’électricité du DPE, applicable au 1er janvier 2026) · Anah et France Rénov’, « MaPrimeRénov’, le mode d’emploi », septembre 2026 · Loi n° 2020-901 du 24 juillet 2020 (interdiction du démarchage téléphonique pour la rénovation énergétique) · Code de la construction et de l’habitation, article L. 126-28-1 (audit énergétique à la vente) · france-renov.gouv.fr · service-public.fr
Questions fréquentes
Peut-on encore louer un logement classé F ?
Oui jusqu'au 1er janvier 2028, date à partir de laquelle les logements F ne pourront plus être proposés à la location. Les logements G sont déjà concernés depuis 2025.
Quel est le premier poste de travaux à traiter ?
Souvent la toiture ou les combles, puis les murs. L'audit énergétique le confirme maison par maison.
Faut-il refaire le DPE après les travaux ?
Oui : un nouveau DPE établi après les travaux constate la nouvelle classe du logement.
Peut-on augmenter le loyer d'un logement classé F ou G ?
Non : depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut pas être augmenté, ni en cours de bail, ni au renouvellement, ni entre deux locataires.
Un propriétaire bailleur peut-il obtenir MaPrimeRénov' ?
Oui, sous conditions, notamment l'engagement de louer le logement comme résidence principale pendant plusieurs années après les travaux. Un conseiller France Rénov' vérifie l'éligibilité.
Que faut-il fournir à l'acheteur pour vendre une passoire thermique ?
Le DPE et un audit énergétique, obligatoire à la vente d'une maison classée E, F ou G. Il présente des scénarios de travaux chiffrés.
