Propriétaire bailleur : rénover un logement loué avec MaPrimeRénov'

Depuis 2021, MaPrimeRénov' n'est plus réservée aux propriétaires qui habitent leur logement : ceux qui le louent peuvent aussi en bénéficier. Avec l'interdiction progressive de louer les passoires thermiques, c'est souvent le moment d'en profiter.

Pourquoi rénover maintenant

Le calendrier de la loi Climat est fixé :

Rénover avant l'échéance évite la vacance, protège la valeur du bien et améliore le confort du locataire.

Ce calendrier ne vise pas seulement les nouveaux baux : il s'applique aussi aux baux renouvelés ou reconduits tacitement à partir de ces dates. Et depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus être augmenté, ni en cours de bail, ni au renouvellement, ni entre deux locataires.

Les engagements du bailleur

Pour MaPrimeRénov' rénovation d'ampleur, les règles 2026 publiées par France Rénov' sont précises :

Le bailleur doit aussi :

• Informer le locataire des travaux financés par la prime.
• Déduire la prime du montant des travaux si le loyer est réévalué après les travaux, et en informer le locataire.

Le logement doit avoir au moins 15 ans et être classé E, F ou G. Les travaux doivent lui faire gagner au moins deux classes, comprendre au moins deux gestes d'isolation (toiture, murs, planchers ou fenêtres) et être réalisés par des entreprises RGE. En maison individuelle, un projet qui conserve ou remplace une chaudière au gaz ou au fioul n'est pas aidé. Le montant dépend des revenus du propriétaire. Ces conditions évoluent : elles se vérifient sur france-renov.gouv.fr au moment du projet.

Le parcours en pratique

Cinq étapes, dans cet ordre :

1. Prendre rendez-vous avec un conseiller France Rénov', gratuit et indépendant : ce rendez-vous est obligatoire pour déposer la demande.
2. Choisir un Accompagnateur Rénov', obligatoire pour une rénovation d'ampleur : il réalise l'audit énergétique et le plan de financement, et aide à analyser les devis.
3. Obtenir des devis d'entreprises RGE (reconnues garantes de l'environnement).
4. Déposer la demande avant tout commencement de travaux.
5. Réaliser les travaux, puis transmettre les factures pour le versement.

Travaux en site occupé

La loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à laisser exécuter les travaux d'amélioration de la performance énergétique, après une notification remise en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception, qui en précise la nature et les modalités. Sans son accord, les travaux ne peuvent pas avoir lieu le samedi, le dimanche ni les jours fériés. S'ils durent plus de vingt et un jours, le loyer est diminué à proportion du temps et de la partie du logement dont il a été privé.

Pour des travaux lourds, un relogement temporaire est parfois préférable. Un chantier bien préparé réduit la gêne et la durée.

Les autres aides pour un bailleur

L'éco-prêt à taux zéro est ouvert aux propriétaires bailleurs et peut financer le reste à charge. Le dispositif Loc'Avantages ajoute une réduction d'impôt si vous louez en dessous des loyers du marché à des ménages modestes, après une convention avec l'Anah. Si votre locataire perd en autonomie du fait de l'âge ou d'un handicap, MaPrimeAdapt' peut aussi financer une douche de plain-pied ou un monte-escalier. Un conseiller France Rénov' vérifie ce qui se combine dans votre cas.

Les erreurs à éviter

• Attendre la fin du bail en cours : entre l'audit, les devis, le dossier et le chantier, il faut compter plusieurs mois.
• Viser tout juste la classe exigée aujourd'hui : un logement remonté en E devra atteindre D en 2034.
• Signer les devis avant le dépôt de la demande : le dossier risque d'être refusé.
• Passer en meublé de tourisme pendant les six ans : l'engagement porte sur une location en résidence principale.
• Répondre à un démarchage pour des travaux « financés par l'État » : il est interdit dans la rénovation énergétique.

Notre accompagnement

Nous rénovons des logements loués comme des immeubles entiers : programme de rénovation globale en lien avec l'audit, coordination des corps de métier, planning adapté à la présence éventuelle d'un locataire.

Sources : Décret n° 2020-26 du 14 janvier 2020 relatif à la prime de transition énergétique (MaPrimeRénov’) · Anah et France Rénov’, « MaPrimeRénov’, le mode d’emploi », septembre 2026 (taux et plafonds de la rénovation d’ampleur) · Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 « Climat et résilience » (calendrier des logements indécents E, F et G) · Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, article 159 (gel des loyers des logements classés F et G depuis le 24 août 2022) · Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7, e (travaux dans un logement loué : notification, jours ouvrables, réduction de loyer au-delà de vingt et un jours) · france-renov.gouv.fr, conditions pour les propriétaires bailleurs · france-renov.gouv.fr, propriétaire bailleur · anah.gouv.fr