Surélévation d'une maison mitoyenne : mur mitoyen, accord du voisin et règles à respecter

Échoppes bordelaises, maisons de ville de Bayonne ou de La Rochelle : la plupart des maisons anciennes de nos villes partagent au moins un mur avec le voisin. Peut-on gagner un étage sans son accord ? Le Code civil répond assez clairement, à condition de bien distinguer surélever le mur et s'y appuyer.

Le mur mitoyen, d'abord

Un mur qui sépare deux bâtiments est présumé mitoyen, c'est-à-dire qu'il appartient aux deux voisins, sauf titre ou marque contraire. Avant de dessiner un étage, on vérifie donc dans les titres de propriété si le mur est commun ou s'il appartient à l'un des deux. Tout le reste en découle.

Surélever le mur : un droit, mais à vos frais

L'article 658 du Code civil permet à chaque copropriétaire d'un mur mitoyen de le faire exhausser. Celui qui surélève paie seul les travaux, l'entretien de la partie surélevée et le surcroît d'entretien de la partie commune, et rembourse au voisin les dépenses que les travaux lui imposent. Si le mur n'est pas assez solide pour porter la surélévation, l'article 659 impose de le reconstruire entièrement à ses frais, l'épaisseur supplémentaire étant prise sur son propre terrain.

La partie surélevée vous appartient seule. Le voisin qui n'a pas participé peut en acquérir plus tard la mitoyenneté, en payant la moitié de la dépense et, s'il y a lieu, la moitié du terrain pris pour l'épaisseur supplémentaire (article 660).

S'appuyer sur le mur : l'accord du voisin est obligatoire

L'article 662 interdit de creuser dans le corps d'un mur mitoyen ou d'y appuyer un ouvrage sans le consentement du voisin ; s'il refuse, il faut faire régler par des experts les moyens d'éviter que l'ouvrage lui nuise. Or une surélévation charge presque toujours le mur : poutres, planchers, charpente. Le 5 septembre 2012, la Cour de cassation a rappelé cette règle à propos d'un mur surélevé pour y adosser une construction sans accord, tout en refusant la démolition demandée pour une perte d'ensoleillement qui ne constituait pas un trouble anormal de voisinage.

« Surélever le mur est un droit ; s'appuyer dessus demande l'accord du voisin. »

D'où l'intérêt d'une étude de structure : soit le nouvel étage repose sur sa propre ossature, souvent en bois, plus légère, soit il charge le mur commun, et l'accord écrit du voisin devient indispensable.

Vues, gouttières, ombre : ce que le voisin peut exiger

• Aucune ouverture dans le mur mitoyen sans son accord (article 675).
• Vue droite sur son terrain : au moins 1,90 mètre entre la fenêtre et sa limite ; vue oblique : 0,60 mètre (articles 678 et 679). En deçà, seuls des jours qui laissent passer la lumière sans s'ouvrir sont possibles.
• Eaux de pluie : la nouvelle toiture les rejette sur votre terrain ou sur la rue, jamais chez lui (article 681).
• Ombre : elle ne permet d'agir que si le trouble est anormal, ce que le juge apprécie au cas par cas.

Un exemple chiffré

Reste la question de l'argent, qui crispe souvent les relations entre voisins.

Le permis et le PLU

Une surélévation modifie l'aspect extérieur et crée de la surface : déclaration préalable jusqu'à 40 m² créés en zone urbaine d'un PLU, permis de construire au-delà, avec un architecte si la surface totale dépasse 150 m². Notre article surélévation ou extension détaille ces seuils. Le PLU fixe la hauteur et l'aspect ; dans un site patrimonial remarquable, comme une partie du centre de Bordeaux, l'architecte des Bâtiments de France donne son accord. Dans la métropole bordelaise, les règles de hauteur relèvent de la révision générale du PLU 3.1, à suivre avec la concertation de 2026 sur le PLU de Bordeaux Métropole.

Le voisin peut former un recours contre le permis dans les deux mois qui suivent le premier jour d'un affichage continu sur le terrain. Depuis la loi du 26 novembre 2025, un recours gracieux doit être formé dans le mois et ne prolonge plus ce délai.

Présenter le projet au voisin

Imaginons, toujours à titre d'exemple, un couple qui veut ajouter une chambre au-dessus de son échoppe, mitoyenne des deux côtés.

1. Vérifier le titre : mur mitoyen ou privatif, servitudes éventuelles.
2. Faire réaliser l'étude de structure : le nouvel étage peut-il être autoporteur ?
3. Montrer les plans au voisin avant le dépôt : hauteur, fenêtres, gouttières, déroulement du chantier.
4. Écrire l'accord s'il faut s'appuyer sur le mur ou passer chez lui, et faire constater l'état de sa maison par un commissaire de justice avant les travaux.
5. Déposer l'autorisation, l'afficher sur le terrain et attendre la fin du délai de recours avant de démarrer.

Les erreurs à éviter

• Ancrer la charpente dans le mur commun sans accord écrit.
• Créer une fenêtre à moins de 1,90 m de la limite.
• Oublier l'assurance dommages-ouvrage, obligatoire avant le chantier.

En cas de désaccord, un notaire ou un avocat vous conseillera. Pour étudier votre surélévation, de la faisabilité aux autorisations, découvrez nos services.

Sources : Code civil, articles 653 (présomption de mitoyenneté), 658 à 660 (exhaussement du mur mitoyen), 662 (ouvrage appuyé sur le mur), 675, 678 et 679 (ouvertures et vues), 681 (égout des toits) · ANIL, « Conditions de surélévation d’un mur mitoyen » (Cass. 3e civ., 5 septembre 2012, n° 11-21771) · notaires.fr, « La mitoyenneté » · Code de l’urbanisme, articles R. 600-2 (délai de recours de deux mois à compter de l’affichage), L. 600-12-2 (recours gracieux, loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025) et L. 600-1-2 (intérêt à agir du voisin) · Code de l’urbanisme, articles R. 421-14 et R. 421-17 (seuils de la déclaration préalable et du permis de construire) · Code des assurances, article L. 242-1 (assurance dommages-ouvrage) · legifrance.gouv.fr